Чи зростає орендна плата автоматично при зміні нормативної грошової оцінки земельної ділянки приватної власності?
Стаття 15 Закону України «Про оренду землі» визначає орендну плату як істотну умову договору із зазначенням її розміру, індексації, строків сплати та порядку перегляду. Відповідно до статті 23 цього Закону та статті 651 Цивільного кодексу України (далі –Цивільний кодекс) орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Одна зі сторін може ініціювати перегляд орендної плати, зокрема у разі:
зміни нормативної грошової оцінки (далі – НГО) земельної ділянки;
щорічна індексація НГО земельної ділянки;
зміни податкового навантаження;
зміни умов господарювання;
інших випадків, передбачених договором або законом.
Тож, зміна НГО земельної ділянки сама по собі не змінює автоматично розмір орендної плати – потрібні зміни до договору. Якщо згоди між сторонами договору не досягнуто, спір вирішується у судовому порядку.
Згідно з частиною третьою статті 653 Цивільного кодексу, якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов'язання змінюється з моменту набрання відповідним рішенням суду законної сили.
На практиці орендну плату часто визначають як відсоток від НГО земельної ділянки. Водночас судова практика (зокрема постанова Верховного Суду від 16.03.2020 у справі
№ 922/1658/19) виходить із того, що зміна НГО земельної ділянки не спричиняє автоматичної зміни розміру орендної плати. Потрібне внесення змін до договору.
Щоб уникнути спорів, сторони можуть:
визначити орендну плату як відсоток від актуальної НГО земельної ділянки без фіксації її абсолютного значення;
встановити фіксовану грошову суму, керуючись принципом свободи договору (ст. 3, 6, 627 Цивільного кодексу).
Закон не зобов’язує застосовувати НГО земельної ділянки для визначення орендної плати за приватні земельні ділянки – сторони вільні обрати зручну модель.
Перегляд орендної плати можливий лише за належного правового обґрунтування та оформлення змін до договору. Сам факт зміни НГО земельної ділянки не змінює умов договору без волевиявлення сторін або рішення суду.
